倫敦、東京地產閃閃惹人愛 景氣翻揚 資金追捧 資金無國界，台灣人赴海外置產買樓的風氣，近幾年越來越盛行。根據地產業者預估，光去年一整年就有超過三〇〇億的資金流向日本、馬來西亞房市，近三年來呈現倍數增長，對此，地產專家指出，以台灣一年平均超過四兆的房地產交易量評估，國人在海外不動產的投資金額佔比不到二％，相較之下比重仍低，但以近三年出現快速升溫的情勢來看，顯示在本土房價高漲、政策打炒房的抑制下，市場部分游資已開始轉向海外佈局、找尋新標的。隨著FED的QE從今年起逐步退場，熱錢亦開始重返成熟市場，在低利環境持續下，近期除了中國大媽相中的美國LA之外，包括：英國倫敦及日本東京的不動產，在經濟前景露出曙光之際，也開始吸引全球資本市場的目光，蓄勢待發。根據經濟學人雜誌針對今年的趨勢研判，英、美、日、德等「發達四國」，將超越金磚四國，成為今年全球成長的動力。以英國來說，去年下半年起，國內貿易、金融、就業等數據都有超乎預期的表現，國際貨幣基金會(IMF)在日前公佈的世界經濟展望報告中，大幅上調了英國經濟成長預估，從一三年的一． 四％ ， 調整到一四年的一．九％，另外，英國財政部也預估，一五年到一八年的成長率，將分別達二．二％、二．六％、二．七％和二．七％，此數據為該國十六年來最快，甚至領先美、德、法等國。 用錢投票 大咖所見相同 伴隨整體經濟面的好轉，房市表現自然是欲小不易，根據英國全國房屋抵押貸款協會的統計，去年英國的房價漲幅，創下〇六年來最佳的表現，全年漲幅達八．四％，其中「倫敦」的表現最為亮眼，預估今年仍將還有四~八％的向上幅度可以預期。此外，根據Savills調查，從二〇〇九年來，倫敦的豪宅︵市價一千萬英鎊以上者︶交易量，已超越了紐約、香港、新加坡等城市，以去年來說，就有約三〇〇筆的交易量，佔了全球的三分之一。在英國待了超過十五年以上的英國新財富集團總裁黃欣嵐指出，這些豪宅買家約有三分之一是英國本地富豪，其他的主要還包括：中東油源國、俄羅斯的大亨、為了避重稅的法國人、甚至歐元區、中國等口袋夠深的買家，對一些新興國家的大亨來說，擁有倫敦的房產，象徵著某種地位，足以表彰身分、甚至還有炫富的效果。綜觀全球，現在有錢賺的地方，「陸資」絕不會缺席，近期，從倫敦積極爭取人民幣離岸業務中心、大陸總理李克強釋出，中鐵有意資助參與英國高鐵2號其中一段耗資二．三億英鎊的鐵路支線建設、加上英國首相卡麥隆積極向馬雲推薦，讓阿里巴巴赴倫敦交易所掛牌，在兩國官方、民間相互頻送秋波下，為數不少的中資「聰明錢」早已用實際行動，在倫敦不動產市場出手。 根據仲量聯行統計，大陸從二〇一〇年開始投資英國房地產以來，截至去年第三季，總投資額從八八二〇萬美元，增長到十六．三億美元，足足飆漲十五倍之多，陸資已成為英國第三大非住宅購買者，包括：商辦大樓、酒店、綜合開發區等，都是重點標的。此外，包括：中國人壽、太平人壽等多家大陸保險機構，也積極將獵樓觸角伸向海外，當中「倫敦」地產便是其首選目標。不讓陸資專美於前，國內的國泰人壽，去年十一月亦獲得金管會核准，在四億英鎊（約二〇〇億台幣）額度內，準備錢進倫敦不動產；中壽董事長王銘陽先前亦對媒體透露，倫敦物業也名列該公司海外投資優先範圍。 買到收租好標的增值、投報兩得利 在壽險大咖表態看好倫敦地產前景，並有實際投放動作後，一般投資人有機會站在巨人肩膀、搶搭這班順風車嗎？進場門檻、遊戲規則又是如何？英國新財富集團總裁黃欣嵐表示，其實去年起，就有英國開發商相中台灣人的潛力，將倫敦的精品住宅整批帶進亞洲銷售，巡迴第一站就是台灣。據悉此案距離知名景點大笨鐘、騎士橋大約十五、二十分鐘車程，每坪售價低於一〇〇萬台幣，每戶總價在二、三千萬之間，在台公開自然是吸睛力十足。黃欣嵐指出，倫敦這幾年房價大漲主要是落在預售建案，很多中古屋的漲幅反而是相對有限，這也給了當下想進場的投資人一個好機會，五％以上租金年投報率的物件垂手可得，有些甚至還附帶租約轉售，相當划算，且二〇一五年前，海外人士買賣地產毋需課徵資本利得稅，加上也沒有土增稅、房屋稅、地價稅等支出，這對台灣人來說，相當具吸引力。至於該選什麼地段、什麼產品進可攻、退可守？黃欣嵐以十年來本身的經驗談到，敦倫市中心的開發趨向飽和，若資金部位夠大，那麼市中心蛋黃區的商辦可以納入考量，在國際大企業、中小企業需求擴充下，目前商辦大樓空置率開始下降，夜間點燈率提升，整體榮景甚至已超越〇六、〇七年國際金融海嘯前水準，部分附帶租約的物件，都有五~七％年投報水準；至於住宅方面，則建議避開房價已高漲的預售建案，把目光轉向二、三環地區的中、小坪數物件，不論要賺年租金報酬、或是放眼中、長線增值差價，都將有利可圖。除此之外，黃欣嵐透露，也有一些「商務中心(serviceoffice)」年投報約七~八％、「學生公寓」八~十％、門檻約四、五百萬台幣的物件，值得台灣人跨海投資，長期安穩收租。 安倍經濟學發威 東京地產牛氣沖天 看過西方金融重鎮倫敦之後，再將焦點轉回東方的首善之都「東京」，在安倍經濟學發威下，根據日本央行上個月所公佈的每季短觀報告，截至十二月的一季，調查超一．〇五萬家企業顯示，大型製在今年四月份將有調高消費稅可能帶來的沖擊，但安倍政府也計劃推出規模近一八二〇億美元的經濟刺激方案，藉以支撐景氣持續遠離通縮、邁向復甦。 在經濟面看見春燕後，房地產市場也開始冒出綠芽。根據資誠會計師事務所與美國城市土地學會(ULI)針對二五〇位國際基金經理、開發商、地產經紀等人士，所作的地產趨勢調查顯示，亞太地區今年最被看好的市場首推「東京」。無獨有偶，瑞銀(UBS)在元月初舉行的全球經濟展望中，亞太區首席投資總監浦永灝也點出，全亞洲的房地產，除了日本，都有泡沫疑慮。 若就市場實際數據來看，市場研究公司DTZ Research指出，去年日本商業房地產銷售額增加超過一倍，達三．五四兆日圓，創下〇七年來的紀錄。另外，根據日本大型房仲商三鬼商事(Miki Shoji)在去年底公的資料，截至去年十一月底，東京市中心商辦大樓空置率已連續五個月下降，來到了七．五二％，也同步創下四年半來最佳表現。至於在住宅方面，根據日本不動產經濟研究所最新報告指出，去年東京首都圈住宅銷售戶數預估值大增了二十二．八％，達五．六萬戶，連續兩年增長，並創下六年來新高水準，其中住宅大樓每戶平均售價近四九〇〇萬日圓，較前一年成長七％，每平方米單價約六十九萬日圓，亦成長了六．七％。 成本、利差誘人海外包租公搶搭順風車仲量聯行香港區主任兼國際住宅部門主管Mei Wong表示，在景氣回溫，加上申奧成功的激勵下，客戶對日本地產的詢問度，過去三個月來增加了十五％，二〇一二年海外買家僅佔東京地產交易量約一成，遠低於倫敦的六成、紐約的三成佔比，雖然東京的生活消費水準在全球名列第三，但現在的房產價格卻顯 得相對便宜。 英國新財富集團總裁黃欣嵐也指出，日本持續維持超低利率政策，和其他亞太地區大城相比，投資物件的報酬率與利率之間的差距相對較大，也就是貸款成本低於從物件上所收到的租金收益，這對投資者來說相當有利，另外，若以同等規模的物件相比，在東京的持有成本約是香港的三分之一，所收的租金收益卻差不多，這點就有效吸引來自台灣、香港、新加坡、韓國等長線投資客的目光。 對於當下有興趣前往東京置產淘金者，黃欣嵐表示，普遍來看，目前住宅的年投報率約五％、商辦約七％，由於日本相關稅制較為複雜，建議可以透過具規模、知名且可靠的業者，精挑物件、精算投報、規避相關風險，事先作足功課，如此方能安穩的搭上這波景氣翻揚、資產增值的順風車。 本文轉載自 先探 01.2014/許煌明