倫敦樓市上漲還能持續多久？

這兩個月，倫敦房價高速的增幅有所放緩，市場上開始出現泡沫就要破滅的說法。儘管如此，倫敦房價過去一年的增幅並沒有因為放緩而出現負增長。對於一個增幅超過20% 的樓市，市場微調行為在一個政府毫不干預的自由經濟體實屬正常。問題的關鍵是，倫敦樓市目前處於房地產行情週期的哪個階段，是總體上升行情的局部調整，還是過山車攀升到頂峰後的急轉直下。
根據英國財經戰略研究機構成長戰略研究所總裁Akhil Patel 和經濟指標服務所總裁Phil Anderson 對過去數百年的幾輪經濟週期的房地產行業資料的研究分析，總結出英國房地產行業18 年市場週期的規律。

英國房市週期規律明顯

基於英國多家政府和民間機構的資料，Akhil Patel 和Phil Anderson 從18 世紀晚期的資料開始分析，總結出英國每18 到20 年迴圈的大經濟週期。比如，從1972 年到1990 年的房地產週期，1990 年到2007年間的有一個週期，而且每18 年一個大週期的發展，從穀底回升到行情趨熱微調，再次大幅上漲一直到峰值回落，其規律性明顯，時間基本一致。
正如本版的圖表所示，18 年樓市週期的第一階段房價上漲期通常會持續7 年之久，比如從1955 年/1975 年/1993 年開始的新一輪週期，上升期一直分別持續到1961 年/1981 年/2001 年。然後，房地產市場在熱度足夠高時開始一段波動型增長，並且攀升到新的高點，比如從1961 年到1972 年，從1981 年到1989 年，從2001 年到2007 年。當總共14 年的增長期到了強弩之末，整個房地產行業急
轉直下，跌倒穀底，比如1972 年到1975 年，1989 年到1993 年，以及2007 年到2010 年的行業蕭條。
每個大週期的前7 年是持續上升期，第二個7 年有波動地上漲，當升到頂峰後，開始下滑，下滑恢復期需要4 年左右。這個週期非常明瞭簡單，英國的很多經濟學家也在按照這個規律研究不同的行業發展週期。英國股市的週期幾乎完全一致。在過去近60 年裡的三次迴圈，讓人們有充分的理由來按照這個規律進行規劃，進行投資，並且防範風險。
這種週期的發展跟英國經濟發展週期的步調基本一致，但又有房地產行業的特殊性。Akhil Patel 和Phil Anderson 還強調，倫敦房市在受這個18 年週期的影響比起英國其它地區要弱，表現出極強的韌性，因為倫敦房產的剛性需求堅實。

目前處於週期的哪個階段

根據Akhil Patel 和Phil Anderson 研究的結果顯示，倫敦乃至全英國目前處於從2011 年開始復蘇的第一個7 年上升期。按照他們的分析，英國房價至少還將持續上漲4 年，到2018 年左右開始第二個7 年的增長期。因此，Akhil Patel 和Phil Anderson 認為，目前正在經歷一個值得興奮的大好行情。
以倫敦市場為例，從2011 年開始，租金不斷上漲。從2012 年底開始，各大型樓盤開始動工興建，在未來4 年裡，約有230 個高樓專案規劃動工興建。正如圖表顯示，目前英國樓市正如早上6 點鐘太陽冉冉升起。
和前幾次經濟復蘇初期一樣，有政府的財政政策大力配合。目前，英國財政部的“購房援助計畫” (Help toBuy) 有效地幫助數萬家庭購得首套住房，啟動了英國新樓盤的建設。
由於2008 年金融危機的程度之深，波及的範圍極廣，Akhil Patel 和Phil Anderson 堅定地認為，目前這一輪經濟上升期將非常可靠，而且市場從低谷反彈的力量強勁。只要看看美國和英國的股市表現，以及長期低迷的日本開始呈現難得的起色，就不難理解當前的市場的樂觀前景。
他們認為，如果考慮上資訊產業的新一輪動力，3D 列印技術將帶來的產業革命，智慧手機將引發的閱讀消費革命等利好要素，沒有理由懷疑這一輪上升期的後勁。

接下來如何發展

沿著Akhil Patel 和Phil Anderson 的分析，不難預測接下來的發展趨勢。
儘管有不少經濟學家擔心倫敦樓市出現泡沫，但是Akhil Patel 和Phil Anderson 認為，房價高或增速高並不一定意味著有泡沫，因為高房價的驅動力明顯有可持續性，而且英國整體的上升行情才剛剛啟動。就算倫敦的增速放緩，並不意味著惡化到下滑行情，至少在2018 年左右，不會出現實質性的負增長。
他們預測，在2018 年前後，英國樓市將出現一段時間的調整，但是這種調整只是下一階段繼續上漲的小插曲。整個房地產行業將繼續增長到2024 年，那時，正如2007 年，樓市將到達過山車的頂峰時期。接下來可能發生的事情，大家只要回首仍然記憶猶新的2008 年，就不難想像了。

本文轉載自 英國房產週刊