脫歐後英國樓市喜憂參半,房價增幅下滑,海外投資者受益

英國公投脫歐結果之後，隨著海外買家的積極回升，房地產行業緊繃的神經逐漸放鬆。公投近兩個月來，政府和商業權威機構關於脫歐後樓市的變化資料逐漸公佈，可謂喜憂參半。

儘管受英國公投的巨大不確定性影響，英國平均房價在過去一年仍大幅上漲。根據最權威的機構英國國家統計局(ONS)剛剛公佈的資料顯示，截至到今年6月底的一年裡，英國平均房價上漲8.7%到214,000英鎊，其中倫敦通勤圈城鎮Slough、Luton的漲幅分別為24.6%、21.8%，倫敦奧運主場館所在的Newham漲幅為21.4%。全英國漲幅最高的地區是交易量很小、不具代表性的蘇格蘭Na h-Eileanan Siar地區，漲幅28.1 %。

英國皇家特許測量師學會前主席Jeremy Leaf認為，公投前的資料比較令人滿意，很大程度上是因為英國房產的供需矛盾很難在短期內得到解決，因此大部分地區的房價仍將上漲，急需家庭住房的買家不太在意公投這個因素。

圖說：過去一年英格蘭各地區平均房價漲幅。

圖說：2004年一月以來，英國各區平均房價年度漲幅。

圖說：過去12個月，英國房價漲幅和跌幅最大的各5個區域。

首次購房者的比例在今年第二季度大幅度回升，從第一季度的22%上升到34%。根據知名的房地產代理機構Marsh & Parsons統計分析認為，首次購房者在公投前後大幅度回升，表明以居住為目的的剛性需求買家的信心回升。Marsh & Parsons首席執行官David Brown分析稱，首次購房者的需求很難得到滿足，尤其是在倫敦地區，因此我們可以預期剛需區域的房價仍將穩步上漲。

根據Scape Group最新的調查顯示，建築行業的技術工人、工程師的短缺程度，將嚴重制約英國房產的供應。6成接受調查的建築行業高管們認為，有經驗的建築技工的短缺嚴重；其中10%的高管認為，這種短缺狀況已經非常嚴重，將直接影響房屋造價，進而推高房價。

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倫敦地鐵Victoria和Central兩條線路從8月19日正式開通運營夜班車，英國住宅租賃仲介協會(ARLA)認為，夜班車地鐵沿線的房價和房租將額外上漲。在過去兩年裡，倫敦近郊3到6區的租金上漲20%，遠超過整個倫敦7%的房租漲幅。

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英國大型房產服務機構Countrywide的最新報告預測，受到脫歐造成的不確定性影響，今年全英範圍內房價漲幅將放緩至2.5%，2017年可能下滑約1%，預計2018年的房價漲幅約2%。

圖說：Countrywide預計明年房價漲幅將進一步下滑。

Countrywide的首席經濟學家Fionnuala Earley表示：“我們不認為英國的經濟會出現硬著陸，這對房產市場來說是一個好消息。然而，由於對前景的信心不足，家庭收入以及勞動力市場的不確定性，意味著在2017年底至2018年轉為積極增長趨勢前，我們將經歷房價的一個溫和調整期。”

Countrywide預計，今年倫敦住宅平均價格的增幅將下滑到只有6%，2017年基本保持原價，2018年恢復上漲，預計漲幅4%。

圖說：（左）過去10年中房價增幅變化及未來預測（右）英國各地區脫歐前後房產要價變化

Countrywide表示，未來幾個月中，業主們將繼續從英國有限的住宅供應中獲益，這將有助於房價的上漲，至少是保值狀態。

與此同時，疲軟的英鎊導致海外買家受匯率優勢的驅動進入市場，海外投資者不斷增加的興趣也將對房價形成支撐。

然而，在需求方面，考慮到英國央行將基本利息下調至歷史最低的0.25%，國內買家將受到低利率的支持。

圖說：2015年6月至2016年7月英國100萬英鎊房產按照主要外幣計價的變化圖。以人民幣計價，相當於房產降價10%；以日元計價，相當於房產降價約25%。

 本文轉載自　英國房產週刊