哪些因素決定倫敦房價變化？未來五年趨勢如何？

倫敦住房市場將持續面臨供需嚴重不平衡的壓力，中長期發展的基本面將是供不應求。由於倫敦本地居民的在原居住地的購買力略顯乏力，但他們逐漸向週邊遷居將持續推高倫敦通勤圈房價。另外，豪宅市場受政策變動的影響極為敏感。

JLL仲量聯行研究部分析認為，以下主要因素，將對倫敦房地產市場的發展產生重大影響。

經濟基本面

在未來五年內，對包括首都倫敦在內的英國房產市場產生影響的因素很多。其中經濟活動的基本面，將很大程度上左右倫敦市場的前景。

影響倫敦住房市場的兩大相互制約的經濟基本面：一方面，英國整體良好的經濟表現，將持續推動房價出現更高漲幅；但另一方面，房價持續上漲速度超過收入增長速度時，會抑制房價增長潛力。

供應問題

倫敦樓市最廣泛的問題是，房屋供應長期嚴重短缺。而且，倫敦住房市場的壓力將在未來5-10年中表現的更為突出。

在下一個十年中，倫敦居民的新增量將超過100萬，約等於每年增長10萬人。目前，儘管市場新增住宅有所提高，但中長期平均為2萬套/年，距離每年至少4-5萬套住房的需求量還遠遠不夠。

儘管受到本地居民購買能力的制約，但是可預期的將來，嚴重供不用求的局面將持續推高房價上漲。

社區時尚化推高價格

倫敦居民住房最突出的趨勢是越來越多的區域升級成高檔社區推高房價，以及居民外遷對週邊房產剛性需求的價格刺激。

越來越多的倫敦普通社區隨著新建改造、配套設施完善以及居民構成變化等，而變稱新的高檔社區，最明顯的表現就是推高了房價。

這也導致了這些區域的原住“普通倫敦人”很難再原地升級購房，而不得不向週邊搬遷，通常要到市中心以外的區域才能找到能夠負擔的房產。

JLL研究部預計，這一趨勢將持續，並且促使倫敦週邊地區的房價表現強勁。

稅收政策

最近一年多，針對高端豪宅市場的印花稅政策，導致倫敦中心豪宅價格的小幅度下滑。好在，針對豪宅的印花稅提升，意味著部分政黨醞釀中的“豪宅稅(Mansion Tax)”或其它任何針對豪宅的更加繁重的稅種將不可能出臺。

我們將強烈呼籲政府重新審視並調整新印花稅稅率。否則將面臨印花稅稅收減少的局面。

市長換屆

2016年5月，倫敦將迎來新一任市長。

無論哪個政黨的候選人獲勝，我們都希望，換屆選舉所引發的不確定性對市場的不利影響越小越好。

歐盟公投

我們預測，英國在歐盟去留問題的公投也將對倫敦住宅市場產生一定影響。我們認為，英國很可能會投票繼續留在歐盟內部。但是，在臨近公投的期間，不確定性將一定程度上扭曲市場。

我們預計在公投前後，市場會出現一定程度的放緩或波動。國際買家和倫敦市中心地帶市場對公投不確定性更為敏感。

國際經濟動盪

中國市場在最近一段時間的波動，以及其它新興市場國家的經濟疲軟表現尚未完全緩解，都對倫敦住宅房產市場產生不利影響。動盪的中東及其它地區同樣也會產生一部分影響。

儘管這些事件將對房產總需求量造成一些影響，但幸運地是，受惠於國際避風港地位，倫敦市場在國際市場動盪時往往會更受青睞。

謹慎樂觀

總體而言，雖然對於倫敦中心市場以及特別是倫敦豪宅市場存在一定潛在的負面因素，但倫敦市場總體上供不應求的基本面，不僅在未來五年中將繼續，甚至會更加嚴重。因此，我們預期未來五年內，主流的大倫敦市場將出現強烈的價格上漲。同時，市場受外部因素影響敏感，例如倫敦市長換屆選舉、歐盟公投以及全球經濟變化等。

未來五年倫敦市場預測分析

倫敦優質核心區域

針對倫敦優質核心區域房產的預測，受外界影響格外敏感。

印花稅改革給豪宅市場的價格和交易水準製造了巨大的不確定性。沒有人能確定，市場是否已經在去年年底完全從政策變動的陰影中解脫，或者2016年也將受到作用。

此外，對於2016年可能會出現的針對稅收或其他方面的干預恐懼，也將成為影響市場的不確定因素，比如，預計工党在市長選舉中的突出表現，即使最後沒有贏得選舉。因此，在2016年上半年，豪宅市場的價格增長和交易水準可能表現得疲軟。

下半年的確定性可能會導致市場的溫和反彈。考慮到圍繞歐盟公投引起的海外關注以及直到2017年晚些時候才可能舉行的投票，2017年的房產市場同樣將受到影響，同時倫敦優質核心市場的交易水準和價格也將受到不利影響。

因此，2018年有可能成為預測週期中，表現出巨大穩定性和確定性的一年。從2019年開始，到2020年大選不確定性再次產生影響前，交易量將出現巨大反彈，價格強勁增長。

倫敦新建住宅市場

雖然在過去幾年，新建房屋已經取得了明顯的回升，但仍不能滿足需求。發展商熱衷於建造更多房產，儘管低於100萬英鎊的住宅銷售依然強勁，但是，受到建築成本上漲以及和銷售力接近飽和等因素影響，在售價方面也越來越謹慎。

價格方面，核心區域和豪宅市場將受到倫敦優質核心區房價變化的影響，而中端住宅房價則會受以下的大倫敦因素決定性影響。

大倫敦市場

在倫敦豪宅市場和優質核心區域之外的住宅市場，主要受到本地買家的影響。雖然父母這個“銀行”是一個主要的資金來源，但是對很多人，尤其是首次買家來說，購買能力仍將是一個關鍵問題。

倫敦居民住房最突出的趨勢是越來越多的區域升級成高檔社區推高房價，以及居民外遷對週邊房產剛性需求的價格刺激。越來越多的倫敦普通社區隨著新建改造、配套設施完善以及居民構成變化等，而變稱新的高檔社區，最明顯的表現就是推高了房價。

總體而言，在未來五年內，我們將看到大倫敦地區相當穩定和強勁的價格上漲壓力，平均年增幅將為3-6%。

本文轉載自　英國房產週刊