脫歐後倫敦房產【打折】賣！一文帶你看穿英國樓市的危與機
六月底的一場脫歐大戲引發了全球資本市場一場巨大危機。所謂危機，意指現在是一個危險的時期，但這個危險的時期潛藏了很多投資機遇，就看大家從什麼樣的角度來看這個問題，然後通過什麼樣的方式來抓住這個機遇。
對於海外投資者，在後脫歐時代，如何撥開重重迷霧，挖掘倫敦房產市場的投資機會？此時出手需要注意哪些技巧？《英國房產與投資專刊》主編范慧勇先生為您詳細解答。
以下內容根據海外情報社於7月5日舉辦的第二期《海外淘金大講堂》錄音整理成文。
英國脫歐對倫敦房地產市場的影響
我們現在開始從第一個方面談，就是英國公投現在出現脫歐的結果對房地產市場的影響，將從5個方面分析：
第一：房價
第二：英國房地產開發商的股價
第三：匯率
第四：商業地產
第五：各方面不確定性可能的期限
１、脫歐後倫敦房價不跌反升
在6月24號結果出來當天，倫敦市場上很多新開發的樓盤不但沒有下調價格，反而上調了價格，現在行業內部的解釋是因為出現脫歐這樣的結果，很多買家會大幅度地砍價，所以說開發商對價格上有小幅的上調，比如說3%、5%。
一是因為開發商覺得現在不管是脫歐還是留歐，結果已經明確，眾多投資者的投資行為開始啟動，所以說他們在價格上適當上調給砍價留有更多的空間。
（最新資料，點擊閱讀：公投後一周倫敦房產銷量飆升38%）
這個在某種程度上是開發商的銷售策略，這是針對期房、新房的。針對二手房市場我們現在沒有明確看到賣家下調價格，尤其是二手房，在英國有90%以上的比例是二手房的交易，在倫敦之外反倒不些地方在6月中下旬的行情還是處於上調。
所以說從英國整個房地產行業絕大多數房產是二手房為主的這個市場來講，目前沒有看到明顯的房價下調的趨勢，房價沒有明顯下調的趨勢並不意味著這個房地產的行情尤其是在銷售的報價市場上沒有鬆動。
因為我們現在可以明確地看到目前房地產交易市場，從公投之前尤其是去年年底之前的賣方市場，就是賣方占主導的市場，現在逐漸從今年的4月1號開始已經明顯地轉成買方市場，就是買家議價，討價還價的能力明顯提升，尤其是公投之後。雖然說現在市場上的賣方的報價還在上調，但是買家的議價能力開始增強。
２、房地產開發企業的股價平均下滑30%-40%
房地產投資方面不僅僅是投資購買實體的房產，還可以考慮通過房地產的金融或證券化產品進行投資。目前英國整個房地產行業的股價平均下滑30%到40%，有不少投資者進入市場購買此類產品。
地產行業的基金7月4日英國標準人壽旗下的一個地產資金已經開始停止贖回的狀態，就說明在房地產金融產品投資方面現在有一個非常大的折扣，就是股價的下跌和房地產基金的價格的下跌，因此在英國房地產的金融產品，證券產品現在有一個非常明顯的價格優勢。
３、英鎊匯率大幅下跌
對市場的近期的影響第三個方面是匯率的因素，現在我們大家非常明確地看到脫歐最直接的影響是對英鎊匯率的下跌，英鎊對外幣，包括會人民幣、美元、歐元大幅的貶值，這個是熱線明顯的，目前的跌幅平均在10%左右。
英鎊兌外幣，比如兌人民幣貶值10%的程度來看，相當於英國房價在脫歐之後有10%的折扣，不管是新房還是二手房，外匯的價格優勢是非常明顯的。
４、商業地產交易量下滑近一半
根據各大機構的估計，今年上半年商業地產的交易已經下滑了將近一半左右的交易量，這個影響是非常明顯的，因為大宗的商業地產物業的交易基本上處於停滯狀態，而且脫歐結果出來以後，市場上有大概2、3個大型的專案，其中有一個專案接近5億英鎊的交易已經終止，這個影響是非常大的。
５、不確定期
房地產市場的影響大家還非常關心，目前不確定期到底有多長。7月4日，萊坊國際有一個報告指出，目前對房地產行業的不確定性影響應該到明年3、4月份左右。我們看到更多機構的報告分析，樂觀的機構認為這個不確定期約為半年，特別悲觀的機構分析這個不確定期可能有2年半到3年。
目前英國現在大的機構、整個房地產行業，包括財務、會計、財稅和各種各樣的智庫目前估計的半年到3年的不確定期，可以分為三個關鍵的時間點，這三個關鍵的時間點在投資上可能會有比較大的關鍵性投資策略的調整，大家要做好充分的準備。
第一個標誌性時期是英國產生新的首相，這是一個標誌性的時期，這個時期前後市場會有大的變化。
第二個標誌性的時期就是新組成的內閣政府在什麼時間來啟動脫歐的談判，就是他們來啟動《里斯本條約》第50條，就是英國啟動正式脫歐的談判，那是一個非常關鍵的點。
第三個關鍵的點大家需要密切關注，就是英國跟歐盟具體談妥脫歐的具體條款。
英國房地產市場未來走勢的預估
英國房地產市場未來走勢的預估中短期是3到5年，就是在談判期、不確定期以及到10年的大概的預估。我們的研究團隊在研讀了英國政府部門、各大研究機構和民間智庫等不低於30份非常詳盡的研究報告後，綜合各大機構的觀點跟大家從幾個方面分享。
１、英國房地產市場的基本面
目前我們已經看到，英國不管是政局，還是股市，基本上沒有發生本質的變化。
政局上，雖然說保守黨內部在調整新的領導人，也就是新的首相，但是因為英國有非常成熟的法律制度，目前沒有出現政局的任何動盪或者混亂的任何跡象，這讓眾多投資者非常放心的。
第二個方面我們看股市，倫敦證券交易所主機板的富時100指數，7月4日已經恢復到公投之前的6500點。從這方面看，其實整個國際大型機構的投資者，金融市場對英國整個的經濟基本面沒有任何動搖。
不管是移民的量，還是就業的居民量，還是金融機構的去留。英國財政大臣已經明確表示一旦英國脫歐，將考慮將公司的營業稅從現在的20%下調到15%，成為發達國家中公司稅最低的之一。
關於金融機構的去留，目前倫敦最大的就業群體也是GDP貢獻最大的行業，我們從過去的一周已經非常明確地有機構表示不會搬遷。滙豐控股集團、滙豐銀行已經明確表態不會搬遷，第二個是英國巴克萊銀行，這兩大金融機構已經非常明確的表示不會搬遷。這樣一來，房產的需求量將不會有什麼下滑。
接下來分析房產的供應量。
按照目前整個大倫敦市340多萬套的住宅，只有不到21000套的空置，如果大家對房地產行業熟悉的話，尤其是跟中國國內市場比較的話，0.6%的空置率是可以完全忽略的。
至於說其他更多的金融機構，這個問題我想換一個角度來分析，雖然說英國接下來要啟動脫歐這個程式，目前在倫敦運營的金融機構通向歐盟市場唯一需要的是自由市場的護照，英文叫Passporting rights，按照現在的法律法規的規定，只要在倫敦運營的這些機構在歐盟的單一市場，比如說愛爾蘭的首都都柏林。
只要他們在擁有Passporting
rights的任何一個城市註冊一個殼公司，然後在英國的運營團隊完全可以無障礙地通向歐盟的市場，在這樣一種情況下也就意味著目前在倫敦市場的幾乎所有金融機構不需要、也不必要進行成本高昂的大規模的搬遷行為。
所以說從目前整個行業的情況來看，英國房產在居民購買的群體的量上不會產生本質的變化，英國比如說在移民政策上有稍微的鬆動，全世界很多國家的居民，很多高收入的人士還是會源源不斷地來英國的。
上周我們看到一個機構的報告，假設說現在有一個人搬出英國的話，目前全世界各個國家有意向來英國的應該是1：3的程度。有一個人想搬出英國，背後有3個人在排隊想進來。
２、英國房地產市場的供應量
在講房產的供應量之前先給大家一個非常明確的資料，目前倫敦市場所有房產的空置率，按照剛剛上臺的、對房地產行業不太友好的倫敦新市長公佈的資料是0.6%，這個空置率是略有高估的，因為部分空置房是國際富商投資者壓根就不會放在市場上對外出租的。
從二戰之後整個倫敦房地產市場的房產供應量在1970年代達到高峰階段，從1970年代左右到現在40多年的時間裡，每年都是處於供不應求的局面，供應量短缺狀況日積月累，愈加嚴重。
(常住人口850萬而且快速增長的倫敦地區每年新完工住宅不到兩萬，供應量嚴重短缺)
最近10年，整個大倫敦市場平均每年居民實際新增需求量約為5萬套，但是市場的供應量，每年新建住宅量約25000，最高達到32000套左右。
供應量短缺的主要原因，體現在目前倫敦市的可建設用地的短缺，還有規劃審批的程式的複雜和困難程度，還有建設成本，倫敦作為一個國際大都市，建設成本基本上也是最高昂的。
另外一個方面就是建築技術工人短缺的局面，因為英國嚴格地控制海外移民，雖然說歐盟過去12年東歐是建築工人來英國打工，從事建築行業，但是這個供應量遠遠不夠，
英國建設大概200套左右的項目，2、3年是一個非常正常的工期。我知道200、300套在國內可能半年，甚至一年就搞定了，但是在倫敦，2、3年是一個正常的情況。
在供應量方面，現在由於脫歐這個不確定性因素影響，再加上房地產開發商的股價大幅度下滑，以及歐洲，尤其是東歐的技術工人可能流失的不確定性因素，可以預期現在市場的房產供應不但不會增長，反倒會下滑。
(英國尤其是倫敦地區住房短缺量逐年增加，而且供應短缺的局面受多重因素影響短期內很難解決)
３、倫敦房地產市場的購買力不會下降
購買力我想從兩個方面來分析，第一個是本地的購買力，第二個是國際買家的購買力。
本地的購買力方面，剛才跟大家講了，英國在就業方面，尤其是金融產業的就業方面，還有其他的行業就業不會有本質的影響，雖然說英鎊對外幣貶值，但是英鎊對國內的購買力本身沒有重創。
本地購買力的第二個角度，我們分析倫敦市場的特點：倫敦按地鐵軌道交通是6個環的區域，很多居民購房的趨勢是從內向外的擴展過程。很簡單的例子，如果在市中心地鐵的一區或者二區，如果原來住的是一個小房子，當他有更換大房子的需求的時候，他會向外搬遷。
這是倫敦市場的國際大城市的趨勢，很多購房者的需求，尤其是二手房占90%以上比例，這個趨勢是是向外搬遷，像水波漣漪式的向外擴展的趨勢，按照這個趨勢，倫敦現在一區二區的居民可能搬遷到三區、四區；三區、四區購買不起本地的房子的居民，向更週邊搬遷，這種漣漪式的擴展，意味著市場上並不缺少有足夠購買力的人群。
市場上缺少的，實際上是符合這些人群的房子。由於新建的房產量極小，造成了大家在有限的二手房市場搶購房產，這個局面在倫敦市場是一個明顯的危機。
資料顯示，額外印花稅在4月1日實施之後到公投前的兩個多月，本地不少買家在觀望的狀態，這個觀望的狀態也是很正常的，尤其是接下來進入7月份和8月份英國傳統的暑假時期，本來就是淡季。因此預期房價下跌的可能性沒有，但是大幅上漲的可能性也不明顯。
接下來國際買家的購買力。
從6月24號公佈公投結果以來，我本人通過各種管道向大概十多個代理機構或者有中國部的機構瞭解情況，脫歐結果出來以後，國際買家的諮詢量沒有降反倒大幅度上升。
（最新資料，點擊閱讀：公投後一周倫敦房產銷量飆升38%）
按照目前倫敦市場的買家的比例，國際買家在所有房產的交易量比例不到4%，國際買家在新建房產的銷售交易裡邊占的比例平均在四分之一左右，個別樓盤的比例更高。
英國脫歐的公投結果，英鎊貶值10%左右，國際買家的需求量反倒在增長。
國際投資中，大家看重的是一個市場的相對優勢——雖然英國現在處於一個即將脫離歐盟的不確定性時期，但是英國的相對優勢沒有受到重創，而且也不會有重創，因此，英鎊的貶值也就意味著是一個非常好的抄底的時期，尤其是對於外幣投資者而言，是非常明顯的優勢。
很多人會強調英國當前的不確定性，但是海外市場，除了美國，還有澳洲、加拿大稍微好一點的狀態之外。全世界眾多市場，尤其是歐盟歐元區市場，比英國是更糟糕的狀態。
比如說過去2、3天我們瞭解到，來自于歐元區的，希臘、義大利、西班牙買家的諮詢量已經明確上升，因為現在歐元兌英鎊的價值，相當於英國房產有很大的折扣。歐元區避險意識比較強的投資者，已經明顯地開始把他們的投資目光轉移到了英國，尤其是倫敦。
國際買家，我們非但沒有看到下滑的趨勢，反倒看到了大家趁英鎊目前對外幣貶值，外幣有絕對優勢的情況下，對英國資產更加感興趣的趨勢。只要供需關係的基本面沒有本質的變化，再加上貨幣供應和通脹的影響，房地產的價格不會下滑。
至於說倫敦房地產價格的漲幅，可以預計不會像過去幾年那樣高速的增長，但是這個市場持續上漲的趨勢沒有重創的可能。
脫歐狀態下對英國房地產投資的技巧
第一個方面是抓住匯率優勢，很簡單，外幣投資者的匯率優勢就是相當於英國房產10%的折扣。
第二個方面是最大化議價能力，雖然個別樓盤在上調價格，但是，因為市場的不確定性，買家的議價能力有明顯的提高。至於說討價還價的空間有多大，具體的專案有不同的空間。倫敦房地產市場從賣方市場，原來大家都是搶房子，賣家主導話語權和價格的行情，目前階段已經開始轉向買方議價能力提高，買方來話事的情況。尤其是現金買家，話語權還是蠻強的。
第三個方面是投資技巧，投資技巧想從三大方面來跟大家分析：第一個是地段，第二個是技術型地選擇房產，第三個方面是樓花。
瞭解倫敦房地產行情的朋友都知道，倫敦市場最好投資時期是2008年金融危機到2014年的上半年，那個時期基本上只要大家手頭有資金或者能夠融到銀行的按揭貸款，所以的房產都是隨便買的情況，眼睜睜就能掙錢的狀態，我們都知道隨便買的時期已經過去了，從2014年的下半年已經基本上不存在了。
所以說我們從2014年的下半年，尤其到現在的不確定期，我們更要強調的是一種技術型的投資，要講投資技巧的，尤其是選擇房產的眼光。
投資技巧 １：location location location
長期關注英國房產週刊微信號(ukpropertyweekly)的朋友非常瞭解，我們對地段選擇的解釋，英文叫location、location、location，這三個location是大家投資房地產的黃金定律，我們在任何時候都不能忘記三個黃金地段的解釋，不管是二手房、新建房產或者期房。
第一個location指大的投資區域，你是選擇在倫敦、牛津、劍橋？還是布萊頓，還是伯明罕，或是曼徹斯特？
英國的行情是，根據過去30、40年的平均來看，倫敦市場的房產價格增值的幅度是平均每年6.2%，倫敦市場租金的年收益率是3.2%，房產年化的總回報率是9.4%。也就是說、倫敦、牛津、劍橋、克萊頓英國中南部區域房地產房價的增幅占三分之二，租金回報占三分之一。
而英國倫敦、牛津、劍橋、克萊頓英國中南部區域之外的別的市場，基本規律跟倫敦市場剛好相反，租金的收益率占整個房產收益率的三分之二左右，房價的增幅基本上占三分之一左右，具體的城市、具體的區域的收益率有所差別。
另外還有一個非常明顯的規律，是倫敦、牛津、劍橋以及英國南部地區核心城鎮的房產資產的安全性保值增值的抗跌能力非常地強。之外的市場，除了個別城市的市中心核心黃金地段之外，大部分資產的抗風險能力弱很多，比如說2008年金融危機的時候，很多區域的房價就出現了明顯的下滑，下滑幅度達30%。
在剛才講的倫敦市場跟外地市場的房價增幅、租金收益率的比例的情況，大家在選擇大區域的時候就會心裡有數，就會有一個標準。
第二個location指的是選擇哪一個具體區域，是沿泰晤士河？還是橫貫城鐵沿線？還是正在規劃將來要建設的縱貫城鐵沿線呢？
這個是第二個區域，這個話題是一個很大的話題，可能幾天都講不完，歡迎大家關注英國房產週刊的微信號(ukpropertyweekly)，更深入地瞭解最新資訊。
第三個方面就是選擇倫敦的某一個具體的區域的時候，第三個location就是具體到每一個樓盤，包括具體的樓盤的某一棟樓的某一個朝向，這些問題就細枝末節了，這些問題如果大家有具體的需求，包括我剛才看到咱們群裡有朋友提到針對某一個樓盤項目，比如說萬科在倫敦那個項目，我們可以通過情報社進行深入的交流，我在這裡有不再講了
投資技巧 ２：技術型的選擇房產
在倫敦現在這個價格上行的市場行情的情況下，或者市場不確定期，對大家挑房產眼光的考驗是非常明確的。
現在市場上有越來越多的華人，英國本地也好，或者來自于國內的投資者也好，開始來英國市場上挑一些能夠改造擴建的房產，不管是從原來的寫字樓改住宅的投資，或者是從一個目前規模比較小但是有改建擴建潛力的一個住宅的投資，這種趨勢已經越來越明顯，越來越多的投資者開始從事這種技術型的投資。
比如說今年上半年國內的複星集團所購買的原來泰晤士報新聞集團的辦公室的那幾棟樓，當時他們考慮主要的原因就是那幾棟樓有改建擴建的非常大的潛力。
歐盟公投出結果之後成交的項目，是香港的華大酒店投資集團，他們在公投之後成交的那個項目對他們有充分的瞭解，他們也是有改建擴建的空間。因為改建擴建的空間有一些具體的，比如說你現在買一個平方或者買一個車庫還沒有改成房間的，或者你買一個別墅，這個別墅現在它現在的閣樓還沒有擴建的，這些都是目前技術型投資者所關注的。
投資技巧 ３：樓花的投資
第三個方面講樓花，倫敦市場對於中長期持有的優質投資者來講，是沒有任何風險的，它保值增值的功能一直在的。
針對2014年下半年到現在買了期房為了抄樓花的這一部分投資者，尤其是極個別的投資者並不具備交房能力的，接下來會轉賣樓花，這種情況，對於很多資金雄厚的投資者來說是一個蠻不錯的機會。
針對這類投資者，大家拼的就是資訊，看誰手頭能掌握哪些樓盤現在要交房，哪些投資者不具備最後成交的能力。
結論
最後想跟大家強調一下，現在這個世界，所有的國家，沒有哪個區域是沒有問題，打個比方，現在大家都是爛蘋果。
現在世界上各個國家、各個區域都是一堆爛蘋果，這個時代根本就不是在比較誰比誰更好的時代，而是說誰沒有那麼爛的時代，我們基本上看到現在的市場，尤其是歐洲市場，作為中國海外資產配置的一個非常重要的區域市場，英國的狀態遠比歐元區域的狀態要好得多。
脫歐結果出來以後，英國市場的基本面沒有動搖，而且這個市場的前景的樂觀程度要比歐洲大陸的幾乎所有的國家都要好，我們現在已經非常清楚地知道，希臘的大銀行開始尋求政府救助，義大利的大型銀行也在緊急地需要歐洲救助，德意志銀行也有嚴重的問題衍生品風險數萬億歐元，現在整個金融市場非常擔心德意志銀行會成為“雷門兄弟第二”。
相比起來，英國央行和眾多機構，對脫歐的情況做了詳盡的緊急預案，充分的準備，包括英國財政部等，所以從目前來看，英國的相對優勢是非常明顯的。
大家都知道今天11月份美國要總統大選，而且現在英國本地的人在開玩笑，如果說現在的川普上臺的話，英國在某種程度上就從脫歐的狀態解放出來了，因為他們覺得就看誰比誰更爛，如果大家都很爛的情況下，英國反倒成為最好的一個區域，那麼在投機選擇的時候，相對的優勢就越來越顯得明顯。
還有一個方面想跟大家強調，英國這次脫歐絕不是一個閉關鎖國，故步自封的結果，英國從政府到民間的智囊機構到大的公司，越來越看清楚，如果英國脫歐，其實是英國跟歐洲盡可能保持緊密聯繫的情況下，面向全世界開放的一個歷史性的轉折。
大家都知道英國在文化教育、法律制度、英語語言、稅收，包括國際貿易、就業移民方面的政策空間非常大，而且英國作為全世界53個英聯邦國家的帶頭大哥“君主國”，擁有的市場空間非常巨大。加拿大、澳大利亞、新西蘭，包括東南亞的新加坡、馬來西亞，還有南非，這些國家現在對英國在自由貿易方面的需求是非常明顯的。我們已經非常清晰地看到美國的政要已經向英國拋“橄欖枝”，說要在歐盟之外跟英國談自由貿易；加拿大、新西蘭非常明確的表示要優先考慮跟英國談自由貿易。
所以從這方面來講，英國脫歐的前景並沒有那麼地悲觀。不管是房地產行業也好，還是其它投資也好，現在的不確定性時期，中國詞彙的拆解，危機危機，在這個危險的時期，潛藏了很多投資機遇，就看大家從哪個角度來看這個問題，然後通過什麼樣的方式來抓住這個機遇。
本文轉載自 英國房產週刊 海外情報社原創（ID：topnews-9） | 
